【鉄道】総武線の津田沼…「かつて熾烈な戦争があった」って何事？

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2020/05/14(木) 05:46

どこの街に住むかの選択は、仕事やプライベートに大きな影響を与える。さらに家賃が家計支出の大きなウェイトを占めることを考えると、居住地は資産形成までも左右するといえる。総合的に考えて住みやすい街はどこなのだろうか？　20代後半から30代前半の単身会社員の住み心地を考えていこう。今回取り上げるのは、総武線「津田沼」駅。大型商業施設間で“戦争”となった「津田沼」「津田沼」は、千葉県県習志野市にあるJR総武線（快速線、緩行線）の駅です。JR駅北口から350mほどで新京成線「新津田沼」駅、南口から1kmほどで京成本線「京成津田沼」駅、1.2kmほどで同線「谷津」駅と、近隣に複数の駅が点在しています。1日の乗車人数は10万人強。東葉高速鉄道が開通する前は、13万人ほどの乗車客数を誇っていましたが、近年は目立った増減のない状況が続いています。JR総武線「津田沼」という地名は、1889年（明治22年）、5ヵ村が合併しての津田沼村が誕生した際、村の中心となる旧村の「谷津」の津、「久々田」の田、「鷺沼」の沼の三字をとって決まりました。そして1954年、習志野市が誕生した際、久々田地区を指す地名となったのです。もともとはそれほど商業の集積などみられない駅でしたが、1970〜80年代には大型商業施設間の熾烈な競争が行われました。初めて大手スーパーが進出したのは1976年。「長崎屋津田沼店」が開店すると、 1977年にはパルコと西友がテナントとして入る「西武津田沼ショッピングセンター」と「イトーヨーカドー津田沼店」、1978年には「丸井津田沼店」「ダイエー」「津田沼高島屋」が核テナントとして入る「サンペデック」が開業。当時の大手流通が勢揃いした様相を、マスメディアは「津田沼戦争」と報じたそうです。撤退、閉店など紆余曲折を経ましたが、現在も「津田沼」周辺は千葉県有数の繁華街を形成しています。駅ナカには惣菜店を中心とした商業施設「ペリエ津田沼」、北口には「津田沼パルコ」「ミーナ津田沼」「イオンモール津田沼」「イトーヨーカドー津田沼店」と、狭いエリアに複数の大型商業施設が林立。南口は再開発によって北口よりもスッキリした街並みが広がり、「モリシア津田沼」「Loharu津田沼」「奏の杜フォルテ」と大型商業施設が点在しています。一方で、南口すぐに「千葉工業大学津田沼キャンパス」があり、学生が多く集う文教地区という側面も。学習塾業界を舞台としNHKでドラマ化された小説『みかづき』では、津田沼で展開される学習塾同士の熾烈な抗争が描かれています。そんな津田沼のある千葉県北西部の湾岸地域、いわゆる葛南地域には、ライバルとなる街が多くあります。総武線で東京方面へ向かうこと5分ほどで「船橋」、葛南地域と隣接する千葉市の中心「千葉」も総武線で10分ほどです。同じ沿線ではありませんが、車利用で20分ほどの京葉線「海浜幕張」にはアウトレットモールやショッピングモールがあり、同線「南船橋」には「ららぽーと」や「IKEA」があります。内陸に位置する街は再開発に限界がありますが、沿岸部の街にはさらなる開発の余地があります。毎年恒例の『住みたい街ランキング』では、「津田沼」は安定した地位を保っています（2018年28位、2019年39位、2020年35位）。今後、近隣の街とともに魅力を向上させていくのか、それとも埋没していくのか、注目です。家賃水準も利便性も完璧だが、道路は渋滞しがちそんな「津田沼」駅周辺の家賃水準をみていきましょう。まずは駅周辺の家賃相場です。駅から徒歩10分圏内の1Kの平均家賃は5.83万円、11分を超えると、4.63万円となります（図表1）。習志野市の平均では、10分圏内で4.19万円、11分を超えると3.74万円なので、同市の中では家賃水準の高いエリアだといえます。［図表1］「津田沼」駅周辺の平均家賃 出所：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会調べ（5月8日時点）※単位は万円厚生労働省が発表している「賃金構造基本統計調査」によると、都内勤務の男性会社員の平均月給は、25〜29歳で27.5万円、30〜34歳で34.1万円、千葉県勤務で25〜29歳で24.9万円、30〜34歳で29.0万円となっています（図表2）。企業規模によって平均給与は異なりますが、そこから住民税や所得税などを差し引いた手取り額の1/3以内を適正家賃と考えると、都内勤務20代後半は6.9万円、千葉県勤務は6.2万円、都内勤務30代前半は8.5万円、千葉県勤務は7.4万円となります。［図表2］20代後半、30代前半の平均月給 出所：厚生労働省「賃金構造基本統計調査 」※10名以上の企業対象※数値は所定内給与額※単位は万円会社員の適正家賃から考えると、「津田沼」駅周辺は、20代会社員でも十分に居住を検討できるエリアです。大手ポータルサイトで検索すると、適正家賃内で、駅チカ、築10年程度の物件を多く見つけることができます。ただ築年数が10年以内の築浅物件は少なく、築年数30年を超えると選択肢が増える傾向にあります。築年数にこだわるなら、エリアの家賃水準より高めの予算を想定しておく必要あります。次に交通の利便性をみてみましょう。JR総武線快速利用で「東京」32分、「品川」40分、「錦糸町」で各駅停車に乗り換えると「秋葉原」33分。さらに「千葉」には11分でアクセスできます（所要時間は、平日8時を「津田沼」駅を出発した場合の目安）。総武線の混雑率は197%で、首都圏の路線でもトップクラス。しかし「津田沼」には、総武線各駅停車の西船橋方面行始発電車という強い味方があります。時差出勤以外に混雑回避の術があるのは、「津田沼」の魅力のひとつです。生活の利便性をみてみましょう。前述の通り、駅周辺には「イトーヨーカドー」「イオン」「ダイエー」といった大型スーパーのほか、「北野エース」や「ザ・ガーデン自由が丘」とちょっといいものが手に入るスーパーも。さらに「ニトリ」「無印良品」をはじめとしたホームファッションの人気店や、全国展開のドラッグストアも多数点在。ほとんどの最寄り品を揃えられるうえ、ある程度の買回り品も駅前で手に入れることができます。駅周辺は飲食店も豊富です。ファストフードやファミレス、定食店など、単身者でも入りやすいお馴染みのチェーン店がひと通り揃っているので、外食派でも満足。惣菜店など中食の店も多いのも、単身者には嬉しい限りです。さらに行政的な手続きも便利なのが「津田沼」のポイント。習志野市役所は南口より徒歩20分。また南口の「モリシア津田沼」には市の連絡所があり、証明書の発行や印鑑登録が行えます。「津田沼」は、買い物スポットも、飲食スポットも充実し、家賃水準も魅力的。通勤面でも始発電車という心強い味方があります。周辺にはライバルとなる街も多くありますが、現状はお互いにエリアの魅力を高めあっているといえるでしょう。ひとつ残念なところをあげるとすれば、道路事情。車を使えば、湾岸エリアにもアクセスが容易になり、ライフスタイルの選択肢をぐっと広げることができますが、駅周辺の道幅は広いとはいえず、幹線道路も混雑しがち。最寄りの高速道路の入口も首都圏屈指の渋滞ポイントです。道路状況の改善がされれば、街の魅力はさらに向上すると思われますが、そこには高いハードルがありそうです。